朱時均：市場需求驅(qū)動裝飾產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展
對中國建筑裝飾產(chǎn)業(yè)而言，過去的十年，可以說是黃金十年。行業(yè)產(chǎn)值由2003年的0.72萬億元提高至2012年的2.63萬億元，年平均復(fù)合增速約為17％，遠遠高于同期GDP增長率。
在中國經(jīng)濟增速放緩的大背景下，持續(xù)進行的房地產(chǎn)調(diào)控，已引發(fā)了人們對建筑裝飾產(chǎn)業(yè)前景的憂慮，而近期出臺的黨政機關(guān)停止新建樓堂館所政策，更加重了這種憂慮。
然而，根據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會的研究，盡管這些政策都與建筑裝飾產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，但其影響是局部的、有限的，并不會改變建筑裝飾產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長的態(tài)勢。
建筑裝飾產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長的堅實基礎(chǔ)是真實而強大的市場需求。需求決定供給。需求是經(jīng)濟增長最根本、最可靠的動力。
新型城鎮(zhèn)化將為建筑裝飾產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造巨大的、持續(xù)的增量需求。
城市化是所有國家發(fā)展過程中的必經(jīng)之路，是中國經(jīng)濟社會發(fā)展巨大的、持續(xù)的動力。發(fā)達國家的城市化率都在70%以上。 根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2002年—2012年，我國城鎮(zhèn)化率由36.22%提高到了52.57%。但是，大部納入統(tǒng)計范圍的人群僅限于異地就業(yè)和租住，城市配套基礎(chǔ)設(shè)施和社保等福利并沒有將非戶籍常住人口納入規(guī)劃和受益范圍。真實的城鎮(zhèn)化率還不到40%。
中國城市化進程中突出的問題是兩億多農(nóng)民工如何市民化。基于戶籍限制的住房限購政策，卻試圖依靠行政力量，以資源、環(huán)境承載力為由，控制城市人口的增長，抑制農(nóng)民工的市民化，實質(zhì)上就是鎖住了城市的大門，同時也鎖住了農(nóng)民在城市里投資消費的通道，逼迫農(nóng)民工回到農(nóng)村進行附加值和使用價值極其低廉的消費行為和投資行為。
有跡象表明，李克強總理倡導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的實質(zhì)在于，通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和梯次升級，帶動新城鎮(zhèn)就業(yè)并創(chuàng)造稅收，使數(shù)以億計的農(nóng)民真正脫離土地，融入城市，撤掉“農(nóng)民工”這個不倫不類的帽子，成為地地道道的市民，從而去偽城市化。
從美國、日本等發(fā)達國家的經(jīng)驗看，在城市化率快速提升段，建筑業(yè)投資額及新建建筑面積將保持高速增長態(tài)勢。以住宅為例，在城市化率快速提升到基本完成的過程中，戶均住宅套數(shù)通常從0.80提升到1.10左右，例如，美國為1.27，日本為1.14，而我國城鎮(zhèn)家庭戶均僅為套數(shù)0.89，還有很大的提升空間。
與此同時，在人均收入逐漸提高過程中，人們對建筑品質(zhì)將越來越關(guān)注，建筑裝飾的平均造價將逐步上升。
根據(jù)光大證券的研究，假定城市化率每年提高1個百分點，最保守的估計，2013—2015年，新增住宅面積分別為92254、94029、95804萬平方米；新增公共建筑面積分別為18451、18806、19161萬平方米。假定新建住宅毛坯房占比70%、精裝修率為30%、裝修造價為1000元每平米，公共建筑裝修造價1500元每平米，則未來3年，家庭住宅裝修新增市場需求量每年至少6500億元，公共建筑裝飾的新增市場需求量每年至少8345億元。其中，交通設(shè)施、高端酒店、城市公共空間、商品住宅精裝修等細分領(lǐng)域的市場需求，尤其值得關(guān)注。
城市軌道交通將為裝飾產(chǎn)來創(chuàng)造巨大的市場空間。2012年度，全國有35個城市在建設(shè)軌道交通線路，建設(shè)線路82條22段，建設(shè)里程總計達2016公里，建設(shè)車站1388座，估算完成總投資約2600億元。到2020年，我國城市軌道交通累計運營里程將達到7395公里，以每公里5億元造價計算，保守估計需要3萬億的投資。我國約有229個城市有發(fā)展軌道交通的潛力。
高端酒店裝飾需求持續(xù)增加。中國目前在籌建中和前期規(guī)劃的酒店數(shù)量約為700個，大部分將在2013—2015年供應(yīng)。假定每個酒店裝修投資花費在1.5億元，則相關(guān)投資總額將會達到1,050億元，每年年均新增的酒店裝修市場規(guī)模約為350億元。
城市綜合體將給裝飾需求帶來價與量的綜合提升。城市綜合建筑體開發(fā)的先行者萬達集團， 已建成開業(yè)67座萬達廣場（其中包括38家五星和超五星級酒店，115家五星級影城，57家百貨店），計劃到2015年開業(yè)110座萬達廣場（80家五星和超五星級酒店； 200家影城；120家百貨店。）后起之秀綠地集團，2012年9月，與濟南市政府就投資200億元開發(fā)超高層大型城市綜合體等項目簽署投資開發(fā)協(xié)議； 2012年11月，斥資百億打造襄陽世界級城市綜合體；2012年12月，投資50億元在杭州打造兩大城市綜合體項目，總建筑面積逾30萬平方米； 2013年4月，在佛山市合作開發(fā)3個城市綜合體項目，總投資約100億元；2013年6月，與海口市政府就合作開發(fā)3個城市綜合體簽署合作協(xié)議。
商業(yè)地產(chǎn)將為建筑裝飾行業(yè)帶來較大的市場空間。2011年，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別達2,544億元和7,370億元，同比增長40.79%和30.5%。《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20的開發(fā)商都進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其中，保利地產(chǎn)計劃未來3-5年商業(yè)物業(yè)投資占其投資規(guī)模比例達30%；金地集團計劃2015年商業(yè)地產(chǎn)投資占到其投資規(guī)模的20%；招商地產(chǎn)計劃未來商業(yè)地產(chǎn)的占比能達到10%—15%；龍湖地產(chǎn)計劃未來5年再新建12個商場，出租物業(yè)面積達到200萬平方米；中糧地產(chǎn)計劃投資700億復(fù)制“大悅城”，占到總資產(chǎn)的30%。
商品住宅將全面進入精裝修時代。據(jù)國民財經(jīng)研究中心的數(shù)據(jù)，中國新開發(fā)的樓盤中精裝修或全裝修的比例，全國平均水平約為9%，遠遠低于發(fā)達國家80%的水平。在國家產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)下，我國商品房精裝修的比例將逐步上升，樓盤整體精裝修產(chǎn)值相對于公共建筑裝飾將保持更高增速。
建筑裝飾行業(yè)的市場需求來源于兩部分，一是新開發(fā)建筑的初始裝飾需求；二是存量建筑改建、擴建、改變建筑使用性質(zhì)或初始裝飾自然老舊而形成的更新需求。隨著存量商業(yè)營運用房、住宅數(shù)量的增長和二手房交易市場的成熟，既有建筑整體及局部的更新改造服務(wù)需求不斷擴大。
對于建筑裝飾的存量需求，建筑業(yè)竣工面積是較好的前瞻性指標。
國內(nèi)建筑業(yè)存量規(guī)模的快速增長始于98 年開始的住房貨幣化改革。1998 年,國務(wù)院宣布停止住房實物分配的決定。中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》,并安排1000 億元的貸款指導(dǎo)性計劃,倡導(dǎo)貸款買房。1999年,中央政府開始在全國范圍內(nèi)停止福利分房制度,推行住房分配貨幣化制度，住房真正全面推向市場。建筑業(yè)房屋竣工面積增速在1999年開始攀升，2005 年和2007 年房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致增速出現(xiàn)兩個波谷，年度增速基本保持在10%以上。
我們假定公共建筑裝飾更新周期大約為5－8年，進行二次裝修的比例為80%—100%；家庭住宅裝飾裝修更新周期為8－12年，進行二次裝飾裝修的比例為50%～80%。據(jù)此判斷，上世紀末存量規(guī)模開始加速的各類建筑已陸續(xù)進入二次裝飾裝修需求釋放階段。據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會估算，未來3～5年，國內(nèi)裝飾存量市場需求每年將達13000～17000億元。
盡管任何一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可避免地要受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的制約，要受到經(jīng)濟政策、乃至社會政策的影響。但我們認為，新型城鎮(zhèn)化與建筑品質(zhì)消費所創(chuàng)造的巨大的市場需求，將支撐建筑裝飾產(chǎn)來繼續(xù)維持較高的發(fā)展速度。在“存量＋增量”雙重增長的需求驅(qū)動下，黃金十年之后，建筑裝飾產(chǎn)業(yè)將迎來白金十年。
來源：中裝新網(wǎng) http://www.cbda.cn/html/yj/20130730/27857.html